Engenharia Fantini - Inadimplência

Obras em condomínio

Entenda os tipos de obras e quais são as responsabilidades sobre elas em relação ao síndico e ao condomínio.

1. TIPOS DE OBRAS

Antes de adentrar na responsabilidade ao qual o condomínio possui sobre suas obras é necessário entender a classificação das obras a luz do Código Civil de 2002. Cada tipo de obra possui seu conjunto de regras.

1.1. Obras do tipo necessárias

São as obras que conservam a edificação ou impedem sua deterioração. A jurisprudência considera como sendo deste tipo as obras que são indispensáveis para a manutenção/conservação do condomínio ou que oferecem risco a segurança dos usuários e/ou imóveis e pessoas que transitam ao seu redor.
Exemplos:

Pintura de fachada sem trocar a cor;

Impermeabilização de laje por causa de infiltração;

Reparos elétricos e hidráulicos;

Troca de para-raios, interfone, CFTV, etc.;

Restauração do jardim;

Manutenção e reparo de fachada com risco de acidente;

Instalação de corrimão em escadas de emergência;

Adequação do playground às normas da ABNT;

Obras de acessibilidade;

Modernização do sistema do elevador;

Substituição dos equipamentos de ginástica.

1.1.1. Regras para obras do tipo necessárias

Se a obra possui caráter de urgência e as despesas não forem grandes, não há necessidade de aprovação em assembleia.
Caso a obra venha gerar gastos excessivos, ou seja, acima do que o condomínio já possui em caixa, a obra pode ser providenciada sem aprovação dos condôminos, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos proprietários. Tal assembleia não tem o poder de negar a decisão de realização da obra visto que sua natureza já se demonstra ser necessária e urgente.
Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia (50% + 1)*.

1.2. Obras do tipo úteis

As que aumentam ou facilitam o uso da edificação.
Exemplos:

Instalação de coberturas no estacionamento;

Implantação e medição de água individual;

Instalação de sistema de segurança;

Instalação de grades no perímetro do condomínio;

Construção ou ampliação de sala de ginástica;

Obras para aumento da garagem;

Instalação de grupo gerador;

Compra de um novo equipamento de ginástica.

1.2.1. Regras para aprovação de obras do tipo úteis

Maioria de todos os condôminos (50% + 1)*.

1.3. Obras do tipo voluptuárias

As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio.
Exemplos:

Restauração ou pintura da fachada com cor diferente;

Embelezamento da cabina do elevador;

Novo projeto paisagístico do jardim;

Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito;

Fechamento de varandas com projeto específico;

Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições;

Decoração de áreas comuns.

1.3.1. Regras para as obras do tipo voluptuárias

2/3 de todos os condôminos*

1.4. Definições dos quóruns(*)

As definições do quórum ao qual remete o código civil podem ser alteradas por convenção sindical ou pelo regimento interno. Ou seja, para os casos em que há previsão da quantidade necessária para aprovação cada condomínio pode elevar o valor mínimo descrito pelo Código Civil, entretanto, corre o risco de enrijecer suas deliberações ao ponto de inviabilizar algumas obras.

2. RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO

O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição (Código Civil, arts. 1.348, V, e 1.349). Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de assembleia (Código Civil, art. 1.341, § 1º).
Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente (Código Civil, art. 1.341, § 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembleia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada.
Portanto, em razão do dever de conservação imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembleia não pode decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação.

3. O QUE DIZ O CÓDIGO CIVIL

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.